1. Kakšno je povpraševanje po nepremičninah na vašem koncu in katera območja vse obsegate? Se povpraševanje kaj povečuje ali zmanjšuje? Zakaj je temu tako?

Družba NNRN Nepremičnine d.o.o. Novo mesto, Novi trg 11, 8000 Novo mesto opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami na območjih širše Dolenjske, Bele Krajine in Posavja.

Na Dolenjskem, na ožjem območju Novega mesta popraševanje še vedno presega ponudbo, ker primankuje zazidljivih gradbenih parcel za individualno gradnjo, novih manjših enodružinskih hiš, stanovanj in bivalnih vikendov.

Povpraševanje po nepremičnin v Posavju in Beli Krajini se v zadnjem letu močno povečalo in v določenih mestnih središčih skromna ponudba ne zadostuje potrebam. Posebaj veliko je povpraševanje po rabljenih stanovanjih in sicer v večjih krajih kot so Krško, Brežice, Črnomelj in Metlika, kjer praktično ni v ponudbi novogradenj.

Popraševaje se na tem območju močno povečuje izgradnja nove avtoceste saj je poleg domačih kupcev, ki kupujejo nepremičnine za lastno uporabo, tudi vedno več kupcev iz Ljubljane in okolice, kjer so tam cene nepremičnin previsoke in za mnogokoga že nedosegljive. Po novi avtocesti bo mogoče iz Novega mesta priti do Ljubljane že za dobrih dvajset minut.

2.Kdo največ kupuje nepremičnine na vašem koncu (so to na primer mladi pari, družine) in na katerem območju je največ povpraševanja? Koliko je tujcev, ki povprašujejo in potem dejansko tudi kupijo?

Večino ponudbe zazidljivih gradbenih parcel na Dolenjskem, Posavju in Beli Krajini kupujejo mlade družine. Veliko parcel v Novem mestu, Dolenjskih in Šmarjeških Toplicah, zlasti drage in na elitnih lokacijah kupujejo gradbena podjetja, na katerih gradijo lastne stanovanjske enote-dvojčke ali trojčke po sistemu „gradnje za trg“. Ker je ponudba zazidljivih parcel zelo majhna, je povprečen čas prodaje dan ali dva. Najbolj iskane mestne lokacije: Grm, Mestne njive in Žibertov hrib dosegajo že prodajno ceno do 170 EUR/m2. Cene na lokacijah kot so Gotna vas, Ločna, Regrča vas, Irča vas, Bršljin, Cegelnica, Bučna vas pa se gibljejo od 60 do 90 EUR/m2.
Razlog za premajhno ponudbo sta dva, in sicer predolgi postopki za spremebo kmetijskih v zazidljiva območja in lastniki več parcel, ki svoje zazidljive parcele »varčujejo« za svoje otroke, ki jih potem ko odrastejo največkrat ne potrebujejo.

Stanovanjske hiše kupujejo kupci, ki prodajo svoje stanovanje, delnice, preostali del pa si največkrat zagotovijo s pomočjo kredita. Povprašujejo predvsem po novejših, manjših enodružinskih, energetsko varčnih in kvalitetno zgrajenih samostojnih hišah na mestnih lokacijah ali ob reki Krki. Za takšno hišo so kupci pripravljeni odšteti do 200.000,00 EUR. V ponubi je sicer veliko hiš, ki pa ne ustrezajo kriterijem sodobnih kupcev saj so povečini prevelike, starejše in potrebne obnove

Stanovanja, predvsem manjša garsonjere in enosobna kupujejo mlajši kot prvo lastno nepremičnino in kupci, ki kupujejo nepremičnine kot naložbo, ki svoje prihranke iz delnic in skladov investirajo v nepremičnine, kot donosno in varno naložbo. Večja stanovanja pa kupujejo večje družine z več otroci.

Tujci oz. predvsem angleži povprašujejo precej, kar pomeni gotovo eden ali dva na teden, vendar po obširnih ogledihin pogostih vprašanjih ne kupijo ničesar.

3. Se ljudje bolj zanimajo za rabljene ali za nove nepremičnine? Kaj jih najbolj zanima - stanovanja, hiše ali zemljišča? Kakšne zahteve, omejitve postavljajo tisti ki na primer iščejo rabljeno stanovanje?

Kupce stanovanj zanimajo nova stanovanja pri nakupu novogradnje pa jih motijo predvsem dobavni roki-vseljivost, ki pri investitorjijih nikoli ni predvsem sigurno, reklamacije, ki se le težko rešujejo.Pri prodaji opazimo, da cene rabljenih obnovljenih stanovanj na mestnih lokacijah kot so Jakčeva, Ragovska, Smrečnikova ulica in ulica Nad Mlini, presegajo cene novih na Ulici Slavka Gruma. Pri rabljenih stanovanjih so pomebni predvsem sledeči elementi, da je na dobri lokaciji , da stanovanje ni previsoko oz. najvišje do drugega nadstropja, obnovljeno, z lepim razgledom, urejena in varna soseska, bližina vrtca oz.šole....

4. Kakšne so približne cene - cene rastejo ali padajo?

V zadnjih dveh letih so se cene v Novem mestu močno povišale, kljub trditvam strokovnjakom, da naj bi se nepremičninski trg »umirjal«. Najvišje povišanje pa beležimo pri cenah zazidljivih parcelah za gradnjo stanovanjskih hiš in cenah stanovanj. Dvosobno stanovanje se je leta 2004 še prodalo za 8 do 9 milijonov, danes pa se prodaja po ceni od 24.000,00 EUR. Po naših ocenah je cena dvosobnega stanovanja višja za približno 4.000,00 EUR na leto. Pri gradbenih parcela je skok cen še večji, primer: leta 2004 se je kvadratni meter zazidljive parcele prodajal po ceni od 20 do 25 EUR/m2, medtem ko danes cene dosegajo že 150 EUR/m2. Ta trend se je nadaljeval tudi v letošnjem letu. Velik skok cen beležimo tudi pri stanovanjskih hišah, v povprečju 20% letno, hiše na najboljših lokacijah pa še več. Najmanjši dvig cen pa je zaznati pri poslovnih prostorih, katere so se na dobrih lokacijah povečale za 10 %, medtem ko so na ostalih lokacijah cene ostale enake ali pa celo veliko manjše.

5. Kakšen je interes kupcev za nakup nepremičnin in koliko jih potem dejansko kupi nepremičnino?

Z uvedbo interneta so se tudi na nepremičninskem področju zgodile korenite spremebe. Tako lako s posebnimi števci spremljamo obisk-klik posamezne nepremičnine, ki je objavljena na sletni strani, opremljena s slikami slikanih iz različnih zornih kotov. Tako beležimo takoj ko neko nepremičnino na novo objavimo na svoji spletni strani tudi do sto obiskov oziroma klikov dnevno, kar nam močno olajša delo saj kupce, ki se po ogledu spretne strani oglasijo pri nas, zanimajo že konkretni podatki o izbrani nepremičnini in se dogovorimo za ogled na terenu. Tako beležimo, da praktično vsak tretji kupec, ki se oglasi pri nas, nepremičnino tudi kupi.

6. Kako je z novimi nepremičninami - torej novogradnjami? Kje vse gradite, koliko novih stanovanj bo na voljo, kakšne bodo cene? Se bodo morda gradila tudi neprofitna stanovanja ali samo stanovanja za trg?

Višanje cen kvadratnega metra stanovanja in stanovanjskih hiš v zadnjih dveh letih je povzočil, da je „gradnja za trg“ vedno bolj zanimiva tudi na Dolenjskem, posebej v Novem mestu. Gadijo se stanovanjski bloki, katerih investitorji so domača dolenjska podjetja ali pa iz ljubljanske regije. Stanovanjske hiše pa gradijo po večini domača manjša gradbena podjetja, ki gradijo eno ali dve enoti posebaj moderni so dvojčki ali trojčki, da se pri gradnji zmanjšajo stroške gradnje.

 Robert Nedanovski, NNRN Nepremičnine d.o.o.Novo mesto
 

1. Kakšno je povpraševanje po nepremičninah na vašem koncu in katera območja vse obsegate? Se povpraševanje kaj povečuje ali zmanjšuje? Zakaj je temu tako?

Družba NNRN Nepremičnine d.o.o. Novo mesto, Novi trg 11, 8000 Novo mesto s svojimi sedmimi zaposlenimi opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami na območjih občin Novo mesto, Straža, Dolenjskih Toplic, Žuženberka, Semica, Črnomlja, Metlike, Mokrong-Trebelno, Sevnice, Škocjan, Šentjernej, Šmarjeta, Krško, Kostanjevica in Brežice torej širše Dolenjske, Bele Krajine in Posavja.

Na Dolenjskem, na ožjem območju Novega mesta popraševanje še vedno močno presega ponudbo, kjer primankuje zazidljivih gradbenih parcel za individualno gradnjo, novih manjših enodružinskih hiš in bivalnih vikendov. Ponudba novozgrajenih stanovanj v Novem mestu pa že zadovoljuje povpraševanje tako, da je opazno že umirjanje cen, ki so se v preteklih letih močno dvigovale. Zaznati je veliko povpraševanje po vseh vrstah nepremičnin v manjših in novonastalih občinah Šentjernej, Škocjan, Šmarjeta, Kostanjevica, Dolenjske Toplice in Straža, kjer cene dosegajo pribljižno 60% -70% vrednosti cen v občini Novo mesto.

Največje povpraševanje po nepremičnin v je v zadnjem času zaznati v Posavju, posebaj v Krškem, kjer skromna ponudba ne zadostuje potrebam. Posebaj veliko je povpraševanje po rabljenih stanovanjih in sicer v večjih krajih kot so Krško, Brestanica in Senovo, kjer že leta ni v ponudbi novogradenj.

V Beli Krajini se povpraševanje konstantno a zmerno povečuje tako da skromna ponudba ne zadostuje potrebam. Veliko je povpraševanje po vseh vrstah nepremičninah ob reki Kolpi .

2.Kdo največ kupuje nepremičnine na vašem koncu (so to na primer mladi pari, družine) in na katerem območju je največ povpraševanja? Koliko je tujcev, ki povprašujejo in potem dejansko tudi kupijo?

Z velikim povečanjem cen nepremičnin v zadnjih treh letih, ko so se cene dvignile za več kot 100% in je tako pri novgradnjah predvsem stanovanjih in enodružinskih hišah postala razika med gradbeno ceno in prodajno ceno med 600 in 900 EUR so veliki investitorji tako domači-lokalni kot iz Ljubljane, največji kupci zazidljivih gradbenih parcel in parcel novo nastalih zazidljivi območij v velikosti med 7 in 12 ha na Dolenjskem zlasti v Novem mestu in bljižni okolici.

Veliko zazidljivih parcel v Novem mestu, zlasti na elitnih lokacijah kupujejo tudi manjša gradbena podjetja in „fizične osebe z željo po zaslužku“, na katerih gradijo lastne stanovanjske enote-dvojčke ali trojčke po sistemu „gradnje za trg“, ki se povečini potem prodajajo v III. ali IV. gradbeni fazi. Ker je ponudba zazidljivih parcel zelo majhna, je povprečen čas prodaje dan ali dva tako, da mlade družine ne uspejo kupiti tako zaželenega prostora za gradno hiše. Najbolj iskane lokacije v Novem mestu so predvsem: Grm, Mestne njive in Žibertov hrib, kjer prodajne cene po naših iskušnjah, dosegajo čez 200 EUR/m2. Cene na obrobnih lokacijah Novega mesta, kot so Gotna vas, Ločna, Regrča vas, Irča vas, Bršljin, Cegelnica, Bučna vas pa se gibljejo od 60 do 90 EUR/m2.

Tako visoke cene zemljišč pa se praviloma dosegajo v Novem mestu medtem, ko se cene za zemljišča v ostalih občinah na dolenjskem gibljejo v razponu od 20 do 45 EUR za m2.

Razloga za premajhno ponudbo zazidljivih parcel sta po mojem mnenju vsaj dva, in sicer predolgi in predragi postopki za spremebo namebnosti zemljišč v zazidljiva območja in lastniki več parcel, ki svojih več zazidljivih parcel »varčujejo« za svoje otroke, ki jih potem ko odrastejo največkrat ne potrebujejo.

Stanovanjske hiše kupujejo kupci povečini družine, ki prodajo svoje stanovanje, delnice, preostali del kupnine, pa si največkrat zagotovijo s pomočjo ugodnih hipotekarnih kreditov.

Povprašujejo predvsem po novejših, manjših enodružinskih, energetsko varčnih in kvalitetno zgrajenih samostojnih hišah na mestnih lokacijah, obvoznicah ali ob reki Krki. Za takšno hišo so kupci pripravljeni odšteti do 200.000,00 EUR. V ponubi je sicer veliko hiš, ki pa ne ustrezajo kriterijem sodobnih kupcev saj so povečini prevelike, energetsko neustrezne, stare med 30 in 40 letom in povečini potrebne obnove.

Stanovanja, predvsem manjša garsonjere in enosobna kupujejo mlade družine, kot prvo lastno nepremičnino in kupci, ki kupujejo nepremičnine kot naložbo, ki svoje prihranke iz delnic in skladov investirajo v nepremičnine, kot donosno in varno naložbo nato pa tako stanovanje praviloma oddajo v najem. Večja stanovanja pa kupujejo večje družine z več otroci, ko prodajo svoje manjše stanovanje. Občuten je tudi trend nakupa stanovanj, s strani upokojencev, ko prodajo svoje velike hiše, katere z manjšimi prejemki me morejo vzdrževati, renovirati in ogrevati.

Tujci oz. predvsem angleži, irci in italijani povprašujejo precej, predvsem im je zanimiva Bela Krajina kjer so cene sorazmerno ugodne za njih. Glede na naše evidence na tem območju tuji kupci dosegajo delež do 10% vseh nakupov. Zanimajo jih predvsem stareše hiše z vrtom in bivalni vikendi po ceni, ki ne presega 50.000,00 EUR . Zanimivo je, da se takoj po uspešnem nakupu nepremičnine, podajo v iskanje nove nepremičnine za svoje prijatelje ali sosede.

3. Se ljudje bolj zanimajo za rabljene ali za nove nepremičnine? Kaj jih najbolj zanima - stanovanja, hiše ali zemljišča? Kakšne zahteve, omejitve postavljajo tisti ki na primer iščejo rabljeno stanovanje?

Kupce stanovanj zanimajo nova stanovanja do katerih pridejo z prodajo svojega rabljenega. Pri nakupu novogradnje kupce moti predvsem dobavni roki-vseljivost, ki pri investitorjih nikoli ni predvsem sigurno in se včasih premakne tudi za šest mesecev, kar pa kupcem povzroča težave saj svoje nepremičnine prodajo in jih morajo predati , novo stanovanje pa še ni nared za prevzem. Posebno poglavje pa je odprava reklamacije, ki se pojavijo ob vselitvi v stanovanje saj se investiterji kljub zakonskim določilom zakona o varstvu kupcev novozgrajenih stanovanj, ki obvezuje invetitorja da za odpravo napak izda bančno garancijo, na vse načine poskušajo izogniti, ker le to pomeni zmanšanje dobička.Kupci se pri dvomljivih investiorjih pomagajo z odvetniki, ki jim pomagajo pri prevzmu stanovanja.

Zaradi zgoraj naštetih težev se veliko kupcev odloči za rabljena stanovanja na mestnih lokacijah kot so Jakčeva, Ragovska, Smrečnikova ulica in ulica Nad Mlini, ki presegajo cene novih na Ulici Slavka Gruma. Pri rabljenih stanovanjih so pomebni predvsem sledeči elementi, da je na dobri lokaciji , da stanovanje ni previsoko oz. najvišje do drugega nadstropja, obnovljeno, z lepim razgledom, urejena in varna soseska, bližina vrtca oz.šole, trgovine, pošte....

4. Kakšne so približne cene - cene rastejo ali padajo?

V zadnjih treh letih so se cene v Novem mestu močno povišale, kljub trditvam strokovnjakom, da naj bi se nepremičninski trg »umirjal«.. Dvosobno stanovanje se je leta 2004 še prodalo za 37.000,00 EUR, danes pa se prodaja po ceni od 90.000,00 EUR. Po naših evidencah se je cena dvosobnega stanovanja od leta 2002, vsako leto podražila za cca 4.000,00 EUR na leto in več. V letošnjem letu pa beležimo počasno umirjanje cene stanovanj saj je ponudba v Novem mestu novogradenj na vseh koncih Novega mesta velika.

Najvišje povišanje pa beležimo pri cenah zazidljivih parcelah za gradnjo stanovanjskih hiš in stanovanj. Pri gradbenih parcela je skok cen še večji, primer: leta 2004 se je kvadratni meter zazidljive parcele prodajal po ceni od 20 do 25 EUR/m2, medtem ko danes cene dosegajo že 200 EUR/m2. Ta trend se je z enakim indeksom nadaljeval tudi v letošnjem letu, kar je posledica akutnega pomankanja.

Zmerni letni skok cen pa beležimo pri stanovanjskih hišah, v povprečju 15-20% letno, hiše na najboljših lokacijah pa še več.

Najmanjši dvig cen pa je zaznati pri poslovnih prostorih, katere so se na dobrih lokacijah povečale za 5 %, medtem ko so na ostalih lokacijah cene ostale enake ali pa celo padajo.

5. Kakšen je interes kupcev za nakup nepremičnin in koliko jih potem dejansko kupi nepremičnino?

Z uvedbo interneta so se tudi na nepremičninskem področju zgodile korenite spremebe. Tako lako s posebnimi števci spremljamo obisk-klik posamezne nepremičnine, ki je objavljena na sletni strani, opremljena s slikami slikanih iz različnih zornih kotov. Tako beležimo takoj ko neko nepremičnino na novo objavimo na svoji spletni strani tudi do sto obiskov oziroma klikov dnevno, kar nam močno olajša delo. Kupce, ki se po ogledu spretne strani oglasijo pri nas, zanimajo že konkretni podatki o izbrani nepremičnini in se dogovorimo za ogled na terenu. Tako beležimo, da praktično vsak tretji kupec, ki se oglasi pri nas, nepremičnino tudi kupi.

6. Kako je z novimi nepremičninami - torej novogradnjami? Kje vse gradite, koliko novih stanovanj bo na voljo, kakšne bodo cene? Se bodo morda gradila tudi neprofitna stanovanja ali samo stanovanja za trg?

Višanje cen kvadratnega metra stanovanja in stanovanjskih hiš v zadnjih dveh letih je povzočil, da je „gradnja za trg“ vedno bolj zanimiva tudi na Dolenjskem, posebej v Novem mestu. Gadijo se stanovanjski bloki, katerih investitorji so domača dolenjska podjetja ali pa iz ljubljanske regije. Stanovanjske hiše pa gradijo po večini domača manjša gradbena podjetja, ki gradijo eno ali dve enoti posebaj moderni so dvojčki ali trojčki, da se pri gradnji zmanjšajo stroške gradnje.

 Robert Nedanovski , NNRN Nepremičnine d.o.o.Novo mesto