1. Kaj pričakujete, da se bo dogajalo s cenami nepremičnin v Novem mestu?

Na Dolenjskem, na ožjem območju Novega mesta povpraševanje še vedno močno presega ponudbo, kjer primanjkuje zazidljivih gradbenih parcel za individualno gradnjo, novih manjših enodružinskih hiš in bivalnih vikendov. Ponudba novozgrajenih stanovanj v Novem mestu pa že zadovoljuje povpraševanje tako, da je opazno že umirjanje cen, ki so se v preteklih letih močno dvigovale. Zaznati je veliko povpraševanje po vseh vrstah nepremičnin v manjših in novonastalih občinah Šentjernej, Škocjan, Šmarjeta, Kostanjevica, Dolenjske Toplice in Straža, kjer cene dosegajo pribljžno 60% -70% vrednosti cen v občini Novo mesto.

Največje povpraševanje po nepremičnin v je v zadnjem času zaznati v Posavju, posebej v Krškem, kjer skromna ponudba ne zadostuje potrebam. Posebaj veliko je povpraševanje po rabljenih stanovanjih in sicer v večjih krajih kot so Krško, Brestanica in Senovo, kjer že leta ni v ponudbi novogradenj.

V Beli Krajini se povpraševanje konstantno a zmerno povečuje tako da skromna ponudba ne zadostuje potrebam. Veliko je povpraševanje po vseh vrstah nepremičninah ob reki Kolpi.

2. Lahko poveste konkretne številke ali procente?

Ideks povečanja cen nepremičnin (podatki-omejeni na Novo mesto in ožjo okolico in so različni po lokacijah oziroma delih Novega mesta), bo največji pri gradbenih parcelah od cca 13-38 % letno, stanovanjske hiše od cca 6-14%, bivalni vikendi od cca 4-18% medtem, ko je pri poslovnih prostorih cca 2% in stanovanja (različno glede na del mesta-najvišji Grm, najnižji Bršljin) od 8-16% letno.

3. Menite, da bo to veljalo za vse nepremičnine ali le za določene?

Mnenja sem, da le za določene in sicer, posebej za tiste, ki po najpomebnejšem nepremičninskem pravilu, stojijo na pravi lokaciji, lokaciji in lokaciji.

4. Na podlagi česa tako menite?

V našem podjetju vsako leto na koncu leta na podlagi preteklih prodaj izdelamo analizo kupcev, prodajalcev nepremičnin posebaj gibanje cen. Dobljene rezultate primerjamo z rezultati podobnih analiz iz prejšnjih let. Trendi gibanja cen v teh letih kažejo nenehno strmo povečanje cen gradbenih parcel, katerih kronično primanjkuje. Cene stanovanj se po strmem naraščanju v letu 2005, 2006 počasi umirjajo zaradi velike ponudbe novogradenj. Z trendom povečanja cene kvadratnega metra stanovanj so se sorazmerno povečale tudi cene stanovanjskih hiš zlasti novejših enodružinskih in bivalnih vikendov. Pri poslovnih prostorih, posebej pri manjših na ne atraktivnih lokacijah je v teh letih zaznati celo negativni trend cen.

5. Katere nepremičnine bi tako bile najbolj in najmanj donosne za leto 2008?

Najbolj donosne nepremičnine v Novem mestu v letu 2008 bodo vsekakor zazidljive parcele, katerih cene bodo v letošnjem letu (zaradi akutnega pomanjkanja), še največ narasle na določenih lokacijah tudi za več, kot 30 %/letno. Sledijo jim bivalni vikendi, katerim se donos povečal zaradi večjega povpraševanja za bivanja, vzrok visoke cen stanovanj.

Stanovanja bodo, zaradi velike ponudbe novogradenj manj donosna izjema so le najemniška stanovanja za delavce Revoza, Krke in gradbenih podjetji, ki gradijo avtocesto.

Najmanj donosna pa bodo stanovanjske hiše in poslovni prostorih, posebej tista manjša do 100 m2 in na ne atraktivnih lokacijah.

6. Kako menite, da bo s povpraševanjem in ponudbo nepremičnin za leto 2008?

Povpraševanje po zazidljivih parcelah bo v letu 2008 še močno naraščalo saj bo ponudba majhna, zaradi predolgega postopka spreminjanja namembnosti zemljišč iz kmetijskih v zazidljiva.

Z velikim povečanjem cen kvadratnega metra stanovanj in enodružinskih hiš v zadnjih treh letih, in je tako pri novogradnjah postala razlika med gradbeno ceno in prodajno ceno med 600 in 900 EUR so veliki investitorji tako domači-lokalni kot iz Ljubljane, največji kupci zazidljivih gradbenih parcel in parcel v novo nastalih zazidljivi območij v velikosti med 7 in 12 ha na Dolenjskem zlasti v Novem mestu in bližnji okolici.

Veliko zazidljivih parcel v Novem mestu, zlasti na elitnih lokacijah bodo kupovali tako kot do sedaj, manjša gradbena podjetja in „fizične osebe z željo po zaslužku“, na katerih bodo gradii lastne stanovanjske enote-dvojčke ali trojčke po sistemu „gradnje za trg“, katere bodo, potem prodajali v III. ali IV. gradbeni fazi. Ker bo ponudba zazidljivih parcel zelo majhna, je in bo povprečen čas prodaje dan ali dva tako, da mlade družine ne uspejo kupiti tako zaželenega prostora za gradnjo hiše. Najbolj iskane lokacije v Novem mestu bodo predvsem: Grm, Mestne njive in Žibertov hrib, kjer bodo prodajne cene, po naših izkušnjah, presegle v letošnjem letu, čez 200 EUR/m2. Cene na obrobnih lokacijah Novega mesta, kot so Gotna vas, Ločna, Regrča vas, Irča vas, Bršljin, Cegelnica, Bučna vas, pa čez 90 EUR/m2.

Povpraševanje bo v letu 2008, veliko tudi po novejših, manjših enodružinskih, energetsko varčnih in kvalitetno zgrajenih samostojnih hišah na mestnih lokacijah, obvoznicah ali ob reki Krki. V ponudbi je sicer veliko hiš, ki pa ne ustrezajo kriterijem sodobnih kupcev saj so povečini prevelike, energetsko neustrezne, stare med 30 in 40 letom in povečini potrebne obnove.

Ponudba stanovanj bo v letu 2008 bo dosegla povpraševanje tako, da bo v ponudbi dovolj novih in rabljenih stanovanj.

Veliko bo v ponudbi poslovnih prostorov zlasti manjših, po katerih ne bo velikega povpraševanja.

Robert Nedanovski, NNRN nepremičnine d.o.o.Novo mesto