Za koliko lahko prodam svojo nepremičnino?

Ko se lastnik odloči, da proda svojo nepremičnino, je njegova najtežja naloga pravilno določiti tržno ceno nepremičnine. Prodajalci se te naloge lotijo na različne načine.

Nekateri prodajalci pregledujejo aktualno ponudbo nepremičnin na trgu in jo nato primerjajo s svojo, spet drugi si pomagajo s pomočjo raznih cenilcev, veliko pa je tudi takih, ki ceno oblikujejo glede na svoje potrebe oziroma glede na kupnino, ki jo potrebujejo za nakup druge nepremičnine. Vsi trije omenjeni načina v večini primerov, vzrokujejo preveliko izhodiščno ceno.

Prodajalci, ki oblikujejo ceno svoje nepremičnine na podlagi pregledovanja oglasov na internetu ali tiskanih medijih, najpogosteje delajo napako, ko za vzorec »primeljivih« nepremičnin vzamejo praviloma boljše, novejše in zlasti na boljših lokacijah. Taki prodajalci težko ločijo značilnosti boljših lokacij, ker je njihov pogled preveč oseben in zato, ker je njihovo, so mnenja, da je to najboljša lokacija v mestu.

Odstopanje od tržne cene nepremičnine je tudi cenitev sodno zapriseženih cenilcev. Pri izvedbi cenitve sodni cenilec oceni bolj gradbeno vrednost objekta, kot pa določi tržno vrednost objekta, čeprav tudi to upošteva, vendar ni veredostojna, ker nima stalnega stika s ponudbo in povpraševanjem na trgu. Neprimerne pa so tudi cenitve, cenilcev, ki ne poznajo lokalne zakonitosti trga, kjer je nepremičnina. Napr. cenilec iz Kopra, kljub svoji strokovnosti bo težko ocenil tržno vrednost zidanice na Vinjem vrhu.

Pri oblikovanju cen je prodajalcem v veliko pomoč javna zbirka podatkov o kupoprodajnih in najemnih pravnih poslih z nepremičninami (ETN), ki jo vodi Geodetska uprava Republike Slovenije. Zakon o vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 50/06) je v 22.členu določil, da se v evidenci trga nepremičnin vodijo in vzdržujejo naslednji podatki: podatki o pogodbenih strankah (EMŠO ali matična št., državljanstvo), datum in vrsta pravnega posla, vrsta in ID nepremičnine, tehnični podatki o nepremičnini in cena ali najemnina. Podatke v evidenco so dolžni pošiljati DURS (iz evidence napovedi za odmero davka na promet nepremičnin), Notarji, nepremičninske družbe iz kupoprodajnih in najemnih pravnih poslov, ki so podlaga za vodenje evidence o posredovanju v prometu z nepremičninami, občine in upravne enote iz najemnih pogodb, evidentiranih v registru najemnih pogodb.

ETN je javna evidenca. Vpogled v posredovane podatke o sklenjenih kupoprodajnih in najemnih pravnih poslih je omogočen na dveh nivojih, za registrirane in neregistrirane uporabnike.
Za registrirane uporabnike je vpogled plačljiv v okviru spletne storitve »računalniški dostop do geodetskih podatkov (PREG)«, na spletnem naslovu http//prostor.sigov.si. Poleg vpogleda v zemljiški kataster, kataster stavb in register prostorskih enot omogoča tudi vpogled v ETN. Napredno iskanje sklenjenih pravnih poslov omogoča natančno prostorsko in časovno lociranje sklenjenih pravnih poslov in podroben vpogled v vse posredovane podatke (razen osebnih podatkov pogodbenih strank) o izbranih pravnih poslih z nepremičninami.

Neregistrirani uporabniki imajo brezplačen dostop do ETN, prek tako imenovanega »javnega vpogleda« na spletu. Iskanje sklenjenih pravnih poslov je omejeno na širša območja in časovna obdobja. Za iskane pravne posle so prikazani osnovni podatki (predmet posla po vrsti nepremičnin, ki jih je posel vključeval, skupna pogodbena cena posla in površine nepremečnin).

Metode, ki bi matematično natančno določila ceno rabljene nepremičnine ni. Ceno nepremičnine je potrebno preiskusiti na trgu, kjer se ugotovi pravilno višino, torej ceno za katero se nepremičnina proda. Prodajalcu je na trgu, v največjo pomoč nepremičninski posrednik, ki na podlagi izkušenj pri prodaji, poznavanju delovanja trga (ponudbe in povpraševanja), kupno moč, gradnjo objektov, navade ljudi, najbolj realno oceni prodajno ceno nepremičnine.

Robert Nedanovski, NNRN Nepremičnine d.o.o. Novo mesto
 

Kje naj iščem primerno nepremičnino?

Mediji, kot so oglasniki, revije, internet, časopisi, radio, televizija itd. nam nudijo številne informacije o ponudbi na trgu nepremičnin (bodisi prodaji ali oddaji). Menim, da sta kupčev čas, ki ga porabi za listanje in denar, ki ga porabi za nakup tiskanih medijev ob iskanju željene nepremičnine predragocena, glede na možnosti enostavnejšega in cenejšega dostopa do informacij. Še pred nekaj leti je bil za kupca glavni vir ponudbe Salamonov oglasnik, danes pa ima to vlogo internet.

Sodobni internetni oglasniki uporabnikom omogočajo različne načine predstavitve objavljene nepremičnine (eden najbolj obiskanih v Sloveniji je nepremičnine.net). Prednosti pred tiskanimi mediji so predvsem v dnevni ažurnosti podatkov, naprednih možnostih iskanja po posameznih kategorijah (npr. po kraju, tipu nepremičnine, ceni, velikosti, oglasih zadnjih 24 ur, po posameznih agencijah,…) ter velikih možnostih slikovnega oglaševanja. Fotografija namreč mnogokrat pove več, kot tisoč besed. Večina oglasnikov je dokaj splošnih, določeni pa so specializirani za posamezno območje, novogradnje, podtrg nepremičnin, najemniški trg, itd.

Po podatkih Statističnega urada RS za leto 2007 ima dostop do interneta že prek 58% vseh gospodinjstev oz. malo manj kot 950.000 oseb. Uporaba interneta je najbolj razširjena med mladimi, v starostni skupini od 16 do 34 let, katerih je kar 84 % rednih uporabnikov. V starostni skupini od 35 do 54 let pa 53 %. Vedno več oseb tudi uporablja internet doma. Nove tehnologije in širitev ponudbe omogočajo posameznikom dostop do interneta tudi zunaj doma, in sicer prek mobilnih naprav. 39% rednih uporabnikov interneta je uporabljalo za dostop do interneta mobilni telefon (GPRS, UMTS), 10% uporabnikov pa prenosni računalnik z brezžično povezavo.

S povečanim obsegom internetnega oglaševanja se je spremenilo tudi delovanje nepremičninskih agencij. Kupci so povečini že vnaprej seznanjeni katera nepremičnina se prodaja, zato se je tudi zmanjšalo število ogledov. Preko interneta pridobijo skoraj vse informacije o nepremičninah po katerih povprašujejo, vključno s fotografijami iz različnih zornih kotov ter že sami izdelajo selekcijo, katere nepremičnine so vredne ogleda. Sledi obisk agencije, kjer pridobijo dodatne podatke o izbrani nepremičnini, ter se dogovorimo za dejanski ogled posamezne nepremičnine. Sami beležimo, da dejansko tretjina izmed vseh »povpraševalcev«, ki se oglasijo pri nas, nepremičnino tudi kupi.

Zanimanje za posamezno nepremičnino merimo s posebnimi števci, ki beležijo vsak obisk - klik na nepremičnino, objavljeno na spletni strani. Že prvi dan objave nepremičnine na naši spletni strani lahko beležimo tudi do sto obiskov oz. klikov dnevno. V prihodnosti nas čakajo dodatne možnosti internetnega oglaševanja v korist naših strank, kot npr. določitev mikrolokacije s pomočjo zemljevida (tehnično enostavno izvedljivo preko »Najdi.si« zemljevida ali Google Earth) in virtualni (navidezni) sprehod po nepremičnini.

V našem podjetju vsakega kupca, ki kupi nepremičnino z našo pomočjo, povprašamo kje je pridobil informacije o našem podjetju in o kupljeni nepremičnini. Na podlagi tako pridobljenih podatkov vsako leto naredimo analizo. V letu 2007 je kar 92% vseh kupcev pridobilo informacije o nepremičnini z uporabo interneta, 8% pa s pomočjo tiskanih medijev in ostalih reklamih inštrumentov. Vsa naša aktualna ponudba je objavljena na naši spletni strani www.nepremicnine-novomesto.si, katera se dopolnjuje vsakodnevno.

Robert Nedanovski, NNRN Nepremičnine d.o.o. Novo mesto
 

Nepremičninski balon!

Zadnje čase v medijih večkrat zasledimo izraz »nepremičninski balon« in sicer največkrat v povezavi z nepremičninsko krizo v ZDA, katere posledice je zaznati tudi v Sloveniji. Cene nepremičnin v ZDA so zaradi lahke dostopnosti in ugodnih kreditov močno zvišale. Banke so kupcem izplačevale hipotekarne kredite z zastavo nepremičnine, ki je bila predmet nakupa za celotno kupnino, poleg tega pa so financirale še nakup opreme, avtomobile, počitnice….Pri taki ponudbi ugodnih kreditev se je povpraševanje po nepremičninah močno povečalo, nepremičninski posli so cveteli prodajalo se je in kupovalo in »balon« se polnil, dokler ni bilo potrebno kupcem kredite vračati, taktrat pa je balon počil. Ko kupci niso mogli več vračati kreditov so banke, da bi prišle, do denarja nepremičnine množično začele prodajati na dražbi. Ponudba le teh je ogromna in cene so strmo padle.

In kako je nepremičninsko krizo v ZDA čutiti pri nas.Cene nepremičnin v Sloveniji so razen v Ljubljani in na obali po osamosvojiti dokaj zmerno naraščale in so postale primerljivim v Evropi. Krizo je predvsem občutil bančni sektor, ki se izraža v višji obrestni meri kreditov in s tem manj dostopni za kupce nepremičnin.

Dolenjska

Na Dolenjskem, na ožjem območju Novega mesta popraševanje že dosega ponudbo, primankuje »samo« še zazidljivih gradbenih parcel za individualno gradnjo in novih manjših, energetsko varčnih enodružinskih hiš.

Ponudba novozgrajenih stanovanj v Novem mestu že zadovoljuje povpraševanje tako, da je opazno že umirjanje cen, ki so se v preteklih dveh, treh letih močno dvigovale. V zadnjem letu se je na trgu pojavili številni novozgrajeni bloki na bolj ali manj posečeno izbranih lokacijah. Tako velika ponudba stanovanj, zadostuje povpraševanju, tako, da se sedaj kupci odločajo za nakup zlasti na elitnejših lokacijah v mestu, kvalitetnih gradnjah in pri renomiranih investitorjih oz izvajalcih. Kupce novozgrajenih stanovanj, zanimajo nova stanovanja do katerih pridejo z prodajo svojega rabljenega. Pri nakupu novogradnje kupce moti predvsem dobavni roki-vseljivost, ki pri investitorjih zaradi različnih izvajalcev, nikoli ni dovolj natančen in se včasih premakne tudi za nekaj mesecev, kar pa kupcem povzroča težave saj svoje nepremičnine prodajo in jih morajo predati, novo stanovanje pa še ni nared za prevzem. Posebno poglavje pa je odprava reklamacije, ki se pojavijo ob vselitvi v stanovanje saj se investiterji kljub zakonskim določilom zakona o varstvu kupcev novozgrajenih stanovanj, ki obvezuje invetitorja da za odpravo napak izda bančno garancijo, na vse načine poskušajo izogniti, ker le to pomeni zmanšanje dobička. Kupci se pri dvomljivih investiorjih pomagajo z odvetniki, ki jim pomagajo pri prevzmu stanovanja.

Cenejša rabljena stanovanja, kupujejo predvsem manjša, garsonjere in enosobna kupujejo mladi in mlade družine, kot prvo lastno nepremičnino in kupci, ki kupujejo nepremičnine kot naložbo, ki svoje prihranke iz delnic in skladov investirajo v nepremičnine, kot donosno in varno naložbo nato pa tako stanovanje praviloma oddajo v najem. Večja stanovanja pa kupujejo večje družine z več otroci, ko prodajo svoje manjše stanovanje. Občuten je tudi trend nakupa stanovanj, s strani upokojencev, ko prodajo svoje velike hiše, katere z manjšimi prejemki ne morejo vzdrževati, renovirati in ogrevati.

Z velikim povečanjem cen nepremičnin v zadnjih treh letih, ko so se cene dvignile za več kot 100% in je tako pri novgradnjah predvsem stanovanjih in enodružinskih hišah postala velika razika med gradbeno ceno in prodajno ceno za m2, so veliki investitorji tako domači-lokalni kot iz Ljubljane, največji kupci zazidljivih gradbenih parcel in parcel novo nastalih zazidljivi območij v velikosti med 7 in 12 ha na Dolenjskem zlasti v Novem mestu in bljižni okolici.Veliko zazidljivih parcel v Novem mestu, zlasti na elitnih lokacijah kupujejo tudi manjša gradbena podjetja na katerih gradijo lastne stanovanjske enote-dvojčke ali trojčke po sistemu „gradnje za trg“, ki se povečini potem prodajajo v III. ali IV. gradbeni fazi. Ker je ponudba zazidljivih parcel na dobrih lokacijah, zelo majhna, je povprečen čas prodaje dan ali dva tako, da mlade družine ne uspejo kupiti tako zaželenega prostora za gradno hiše. Najbolj iskane lokacije v Novem mestu so predvsem: Grm, Mestne njive in Žibertov hrib, kjer prodajne cene po naših iskušnjah, dosegajo čez 200 EUR/m2. Cene na obrobnih lokacijah Novega mesta, kot so Gotna vas, Ločna, Regrča vas, Irča vas, Bršljin, Cegelnica, Bučna vas pa se gibljejo od 70 do 110 EUR/m2.Razloga za premajhno ponudbo zazidljivih parcel sta po mojem mnenju vsaj dva, in sicer predolgi in predragi postopki za spremebo namebnosti zemljišč v zazidljiva območja in lastniki več parcel, ki več svojih zazidljivih parcel »varčujejo« za svoje otroke, ki jih potem ko odrastejo največkrat ne potrebujejo.

V Novem mestu stanovanjske hiše, kupujejo kupci povečini družine, ki prodajo svoje stanovanje, delnice, preostali del kupnine, pa si največkrat zagotovijo s pomočjo ugodnih hipotekarnih kreditov. Povprašujejo predvsem po novejših, manjših enodružinskih, energetsko varčnih in kvalitetno zgrajenih samostojnih hišah na mestnih lokacijah, ob obvoznicah ali ob reki Krki. Za takšno hišo so kupci pripravljeni odšteti do 200.000,00 EUR. V ponubi je sicer veliko hiš, ki pa ne ustrezajo kriterijem sodobnih kupcev saj so povečini prevelike, energetsko neustrezne, stare med 30 in 40 letom in povečini potrebne obnove.

Zaznati je veliko povpraševanje po vseh vrstah nepremičnin v manjših in novonastalih občinah Šentjernej, Škocjan, Šmarjeta, Kostanjevica, Dolenjske Toplice in Straža, kjer cene dosegajo zazidljivih parcel pribljižno 60% -70% vrednosti cen v občini Novo mesto. Cene za zemljišča teh občinah na dolenjskem se gibljejo v razponu od 35 do 85 EUR za m2.

Posavje
 

Največje povpraševanje po nepremičnin v je v zadnjem času zaznati v Posavju, posebaj v Krškem, kjer skromna ponudba ne zadostuje potrebam. Posebaj veliko je povpraševanje po rabljenih stanovanjih in sicer v večjih krajih kot so Krško, Brestanica in Senovo, kjer že leta ni v ponudbi novogradenj.

Bela Krajina

V Beli Krajini se povpraševanje konstantno a zmerno povečuje tako da skromna ponudba ne zadostuje potrebam. Veliko je povpraševanje po vseh vrstah nepremičninah ob reki Kolpi po katerih povprašujejo zlasti tujci. Tujci oz. predvsem angleži, irci in italijani povprašujejo po starejših nepremičninah, ker so cene za njih sorazmerno ugodne. Glede na naše evidence na tem območju tuji kupci dosegajo delež do 25% vseh nakupov. Zanimajo jih predvsem stareše hiše z vrtom in bivalni vikendi po ceni, ki ne presega 50.000,00 EUR . Zanimivo je, da se takoj po uspešnem nakupu nepremičnine, podajo v iskanje nove nepremičnine za svoje prijatelje ali sosede.

Robert Nedanovski, NNRN Nepremičnine d.o.o.Novo mesto
 

Občinski prostorski načrt Mestne občine Novo mesto

Na podlagi Zakona o prostorskem načrtovanju (Uradni list RS, št. 33/07-ZPNačrt) in Statuta Mestne občine Novo mesto je župan Mestne občine Novo mesto sprejel sklep o javni razgrnitvi dopolnjenega osnutka Občinskega prostorskega načrta Mestne občine Novo mesto (v nadaljevanju: OPN) in okoljskega poročila za Občinski prostorski načrt Mestne občine Novo mesto z revidiranim dodatkom za varovana območja. Javne obravnave razgrnjenih dokumentov so potekale po krajevnih skupnostih v mesecu marcu in aprilu 2008. V tem času so vsi zainteresirani imeli možnost, da podajo pisne ali ustne pripombe in predloge k razgrnjenemu osnutku OPN.

Nad tem dokumentom so se javno pritožile krajevne skupnosti Prečna, Bučna vas in Bršljin glede predvidene ureditve romskega naselja Brezje in prometnic. Svoja kritična stališča so javno predstavile tudi nekatere občinske opozicijske politične stranke. Menijo, da bi predlaganih 900 hektarjev novih stavbnih površin močno ogrozilo prostor. Za tako obsežne posege v kmetijske površine in gozdove je po njihovem prepričanju potrebna ustrezna strokovna utemeljitev. Dolžnost občine vidijo v tem, da bi morala vse okoljske spremembe načrtovati skozi analizo dejanskih potreb in zmožnosti.

Menim, da smo kot ena izmed največjih lokalnih nepremičninskih družb ter kot vsakodnevni udeleženec na trgu nepremičnin dolžni tudi sami podati svoje poglede na predvidene »prevelike« posege v novomeški prostor. Nikakor ne moremo pritrditi razmišljanju, da osnutek OPN predvideva preveč novih stavbnih površin. S tem se ne strinjajo tudi mladi, ko prvič iščejo stanovanje; družine; obrtniki in podjetniki; proizvajalci, ki morajo svoje obrate seliti v druge občine ter veliko domačih in tujih investitorjev. Trenutno namreč na ožjem območju Novega mesta ni mogoče kupiti solidnega stavbnega zemljišča za individualno gradnjo. Vsakodnevno srečujemo mlade in uspešne družine, ki morajo kar nekaj let iskati parcelo, na kateri bi si zgradili svoj dom. Ravno tako je omejena tudi ponudba obrtniških površin, zato se te dejavnosti opravljajo v stanovanjskih območjih in povzročajo konflikte. Veliko je tudi zanimanje investitorjev za izgradnjo novih stanovanjskih sosesk na našem območju. Trgovske hiše vidijo v tem delu države veliko možnosti za širitev svoje dejavnosti in izgradnjo svojih novih centrov. Pogosto se največji in nerešljivi problem za vse naštete skupine pokaže ravno pri pridobivanju ustreznega zemljišča, ker na območju naše občine dejansko nimamo ustreznih razpoložljivih stavbnih zemljišč. Stavna zemljišča na geografsko neprimernih lokacijah ne pomagajo.

Mnogi nasprotniki osnutka OPN se neutemeljeno bojijo negativnih posledic, ki bi jih lahko prinesli predlagani posegi. Njihove bojazni so po našem mnenju odveč. Najobsežnejše posledice na okolje, življenje in ljudi znotraj našega prostora ima namreč lahko pasivna občinska okoljska politika. Trenutna nepremičninska klima, katera je rezultat (ne)dejanj v preteklosti, to trditev popolnoma potrjuje. Ponudba razpoložljivih nepremičnin je neustrezna glede na gospodarske in demografske trende na našem območju. Cene nepremičnin so ob stalni rasti postale nedostopne za večino potencialnih kupcev, kljub zavidljivi kupni moči. Posamezni podjetniki, obrtniki ter tudi paradni dolenjski proizvajalci so primorani seliti svoje dejavnosti iz prej navedenih razlogov v druge kraje in občine. Na ta način pa seveda z njimi odhajajo tudi ljudje.

Glede na dolgotrajnost postopkov sprejemanja samih okoljskih aktov ni mogoče pričakovati večjih pozitivnih posledic na trgu čez noč. Gotovo pa bodo spremembe namembnosti zemljišč iz kmetijskih v stavbna dolgoročno vplivale na večjo ponudbo in sprejemljivejše cene. V tej točki pa postanejo odločujoči dejavnik na trgu sami lastniki zemljišč. Da postane posamezno stavbno zemljišče oziroma območje sploh primerno za gradnjo, je potrebno veliko aktivnosti, znanja, sredstev in časa. Lastniki znotraj posameznega območja površine cca. 6 – 10 ha morajo namreč izdelati občinski podrobni prostorski načrt (OPPN), v naravi izvesti komasacijo ali parcelacijo zemljišč, urediti komunalno infrastrukturo,…. Za vse našteto je potrebno soglasje vseh lastnikov zemljišč v območju. Povprečno gre za 15 do 40 lastnikov, ki imajo različne interese, želje, obremenitve predvsem pa različno ocenjujejo vrednost svojih zemljišč.

Na podlagi izdelane analize dr. Maruška Šubic Kovač o nameri lastnikov zemljišč v predvidenih zazidljivih območjih lahko ugotovitve strnemo v sledeče bistvene točke, ki so podpora našemu razmišljanju. Ugotavlja namreč, da postaja v Sloveniji lastninska struktura (nezazidanih) stavbnih zemljišč ter namere njihovih lastnikov vse bolj pomembna.

Rezultati ankete 63 lastnikov zemljišč na določenih območjih nezazidanih stavbnih zemljišč v občinah Grosuplje, Trebnje in Celje so namreč potrdili, da so lahko namere lastnikov zemljišč glede rabe zemljišč tudi povsem drugačne od tistih, opredeljenih v prostorskih aktih.

V glavnem so rezultati so pokazali sledeče:
 da je 71 % izmed vseh lastnikov pridobilo zemljišča z dediščino ali darilom in le 29 % z nakupom,
 da je 29 % lastnikov ob pridobitvi oz. nakupu zemljišča želelo ohraniti kmetijsko rabo zemljišča, 19 % je nameravalo graditi za lastno rabo, nadaljnjih 19 % je želelo imeti takšno zemljišče za zelenico in kar 16 % ni imelo nikakršnih namer glede zemljišča,
 da je v dobi prihodnjih petih let 83 % vprašanih ne namerava na teh zemljiščih graditi, to pa jih namerava preostalih 17 %,
 da 41 % lastnikov namerava prodati zemljišče, kar pa preostalih 59 % ne namerava ter ima namen hraniti ta zemljišča za potomce, jih obdržati kot varno naložbo oziroma jih uporabljati za namen dosedanje rabe.

Analiza obravnavanega vzorca kaže na tradicionalno navezanost Slovencev na zemljo, ki zanje nima le ekonomske, temveč ima tudi psihološko vrednost. Za izvajanje aktivne zemljiške politike bi potrebovali stalno spremljanje dogajanj na trgu nezazidanih stavbnih zemljišč s pomočjo katastra nezazidanih stavbnih zemljišč, ki bi bil dopolnjen s potrebnimi podatki o razpoložljivosti zemljišč, vključno z odgovarjajočimi analizami tega trga. Temu bi bilo potrebno prilagoditi tudi stopnje davčne obremenitve nezazidanih stavbnih zemljišč.

Kot nepremičninska družba podpiramo predlagane usmeritve osnutka OPN in upamo, da bodo vse pristojne institucije, vključno z Občinskim svetom Mestne občine Novo mesto uvideli nujnost in priložnost za dolgoročno razvojno naravnano določitev namembnosti prostora.

Robert Nedanovski, NNRN Nepremičnine d.o.o. Novo mesto